Tip 53 Rencana Anggaran Biaya Bangun Rumah: Mengapa Anda Harus Membayar Lebih Mahal kalau Menggunakan Kontraktor?

annahape.com Dalam Tip 20 saya menguraikan beberapa skema pembiayaan pembangunan rumah idaman Anda, terkait dengan tukang dan kontraktor. Intinya ada 3 skema biaya bangun rumah Yaitu: (1)langsung berhubungan dengan mandor/tukang, (2) cost and fee (3) kontrak penuh dengan kontraktor. Mana yang sebaiknya Anda pilih?

Masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Pada kesempatan ini saya akan membahas kelebihan dan kekurangannya satu per satu.

1. Faktor biaya yang harus Anda keluarkan. Dari segi nominal biaya yang harus Anda keluarkan: langsung berhubungan dengan tukang (alternatif 1) lebih murah daripada alternatif 2. Dan pilihan skema cost and fee, lebih murah daripada menyerahkan sepenuhnya semua pekerjaan pada kontraktor alternatif 3).

2 Faktor tenaga dan waktu yang harus Anda sediakan. Tenaga dan waktu yang harus sediakan berbanding terbalik dengan biaya yang harus Anda keluarkan. Artinya, kalau Anda ingin mengeluarkan sedikit biaya dengan memilih alternatif pertama Anda harus menyediakan waktu dan tenaga ekstra untuk mengawasi tukang, baik kualitas kerja maupun kecepatan kerja, serta konsultasi teknis bila tukang membutuhkan saran teknis. Anda juga harus cukup waktu untuk mencari supplier bahan bangunan, menentukan pilihan bahan dan pergi berbelanja/berhubungan dengan toko bangunan. Kalau Anda memilih alternatif 2 (cost and fee), waktu dan tenaga ekstra Anda setidaknya untuk memilih dan berbelanja material. Sementara pengawasan dan konsultasi teknis Anda serahkan pada kontraktor/arsitek pengawas.

3. Faktor Pengetahuan teknis bangunan. Pengetahuan teknis bangunan juga berbanding terbalik dengan nominal biaya. Sebaiknya Anda mempunyai pengetahuan teknis minimal kalau Anda memilih alternatif 1. Misalnya Anda harus cukup tahu tentang tahap-tahap pembangunan struktur, pilihan atas jenis besi untuk beton sampai teknis pengecatan dan pemasangan ubin lantai.

4. Faktor Resiko. Masing-masing skema pembiayaan mempunyai resiko tersendiri. Misalnya, kalau Anda memilih pembiyaan dengan skema pertama, sementara Anda tidak mempunyai pengetahuan teknis bangunan, tentu resiko kesalahan menjadi sangat besar. Sementara pilihan skema ke tiga, yakni sepenuhnya menyerahkan pada kontraktor, beresiko biaya tinggi. Yang penting diperhatikan adalah: Apapun pilihan Anda, Anda harus memperhitungkan resiko dan merencanakan segala sesuatunya bila resiko tersebut terjadi.

Setelah membaca tip ke 20, seorang pengunjung web mengirim email dan bertanya kepada kami. Kurang lebih peratanyaan demikian: kalau saya memilih skema cost and fee, bagaimana saya dapat mengetahui bahwa kontraktor tidak meng-mark-up harga material?

Pertanyaan di atas kurang tepat, karena dalam model pembiayaan cost and fee Anda sebagai pemilik rumah harus berbelanja sendiri material yang dibutuhkan serta melakukan pembayaran tukang. Karena itu tidak mungkin ada mark-up karena Andalah yang melakukan survey harga dan berbelanja.

Anda justru mungkin mendapat harga yang lebih murah atau discount kalau Anda membelanjakan kebutuhan semen, besi, bata dan sebagainya sekaligus dalam jumlah besar di awal proses pembangunan. Potongan harga ini lah yang biasanya diperoleh kontraktor sebagai salah satu keuntungan.

Baca juga Tip 63: Sepuluh Biaya lain-lain di luar RAB Bangun Rumah
Tip 64: Berapa Biaya Bangun Rumah per m2? Dan Jawaban yang Menyesatkan

bannerblogger_61-11.jpg

Mendesain dengan hati
Untuk layanan profesional hubungi Annahape Studio (klik)

35 Replies to “Tip 53 Rencana Anggaran Biaya Bangun Rumah: Mengapa Anda Harus Membayar Lebih Mahal kalau Menggunakan Kontraktor?”

  1. Mbak anna saya sedang membangun dapur plus kamar 2 Lt, ukuran 6 x 3 x 4 untuk dapur , dan 6 x 3 x 3 untuk kamar di atas dapur , yang menjadi masalah untuk lantai atas si tukang tidak menggunakan ring blok , karena saya tidak bisa mengontrol setiap hari, apakah aman dengan disain spt itu.
    terima kasih , (besi beton yang digunakan ukuran 10 mm untuk tiang )
    terima kasih

    Yogi Nopasha

  2. Jaya Negara,

    mbak, aq sedang kebingunan nich, mau bangun rumah 1 lantai, rencana ukuran lebar 12,5m x panjang 16,5 m, kalo ngga merepotkan tolongin dong, dibuatkan desainnya ; depan menghadap Kebarat, 1. r tamu, 3. kmr tdr anak, 1. kamr tdr utama + wc/km, r keluarga, r. kerja, ruang makan, dapur, kmr pembantu, wc/ kmr mandi umum, garasi, gudang, sekalian dengan tampak depannya kalo bisa sekalian dengan perkiraan RAB…. tks mbak.

  3. Mbak, mau nanya..kalo saya mau bangun rumah dan memakai jasa Annahape studio tapi bahan bangunan saya mencari sendiri , bisa nggak ?…txs buat balasannya.

  4. mbak, aq sedang kebingunan nich, mau bangun rumah 1 lantai, rencana ukuran lebar 9m x panjang 15 m, kalo ngga merepotkan tolongin dong, dibuatkan desainnya ; depan menghadap selatan, 1. r tamu, 2. kmr tdk anak, 1. kamr tdr utama + wc/km, r keluarga, r. kerja, ruang makan, dapur, wc/ kmr mandi umum, garasi, gudang, sekalian dengan tampak depannya kalo bisa.
    mbak anna, sukses selalu
    tx.b4.

  5. mbak anna, tolong donk dibuatkan desain rumah 1 lantai ukuran pj 8m, lebar 15m, depan menghadap selatan, r.tamu, 2 r.tidur anak , 1 r.tidur utama+wc/k.mandi, r.keluarga, r.kerja, mushalla, dapur, tempat cuci, wc/k.mandi, garasi, gudang, kalau dapat sekalian sama tampak depan nya. terima kasih.

  6. MBAK. aku sedikit pusing neh. aku punya permasalahan dalam pembagunan. kebetulan aku arsitek juga. aku punya pekerjaan yang sistemnya hanya menggunakan jasa pengawasan. dan pekerjaan tersebut saya carikan mandor dan saya yang mengawasi. bisa dibilang biaya kami sangat murah dan tanggung jawap sangat besar. anggaran biaya pekerjaan 830 jt. uantuk finisingnya saja. diaya upah kerja 197juta. dan biaya saya itu tidak jelas. dalam pembicaraan awal saya cuma disuruh ngawasi. dan selang berjalan 1 minggu ko kami jadi ikut membeli material. tentu saja saja pakai 3 orang untuk mengawasi struktur, membeli material dan saya mengawasi bidang arsiteknya. di tengah jalan ada sedikit kesalahan, misal pintu yang ukurangnya kurang sedikit. tapi pemilik tidak mau tau dan saya di mintai ganti rugi. dan akan dilaporkan ke polisi, dan yang parahnya saya di tuduh manipulasi harga, bekerjasama dengan mandor, mencuri material, dan saya disuruh ganti rugi atas semuanya, padahan jika saya hitung lagi. harag RAB 830 juta. dan total material dan upah mandor sekarang totalnya 600 juta itu pekerjaan sudah 92%. bagaimana itu mbak. bagaimana saya menjelaskan ke pemilik.
    dia tidak mau tau kalau saya sudah berusaha dan rugi besar.
    adakah hukum hukum yang bisa membela saya. dan saya sudah menjelaskan dan memberi referensi tentang jasa arsitek tetapi mereka tidak perdelu. saya merasa dipermainkan.
    wah mohon maaf saya jadi keterusan. terimaksaih.
    mohon maaf bila merepotkan.

  7. Mbak, aku lagi bingung nih masalah rumah… Aku punya rumah petak ukuran 6×9 (bangunan) dan 6x 11 (tanah). Rumah itu ex tahun 80-an. Rencananya mau saya tingkat full. Dalam rangka efisiensi, saya menginginkan pembetonan (dak) dilakukan tanpa merubuhkan total struktur bangunan eksisting. Rencannya, lantai satu yang tadinya ada dua kamar akan saya bobok sehingga menjadi lapang. Sedangkan lantai dua akan ada dua kamar. Faktor apa yang mesti diperhatikan. Perlu gak ya membuat pilar penopang di tengah-tengah lantai satu..Pengennya sich ga ada biar lapang.
    Atas solusinya saya ucapkan terimakasih..

  8. aku punya sedikit masalah ,nich mbak
    gimana ya model pagar dan pintu besi rumah yang letak tanah halaman lebih tinggi 1 meter dari jalan raya, padahal aku menginginkan masuk halaman lewat pintu gerbang tanpa harus ada tanjakan, tapi kalau mau masuk rumah dubuat tangga . thanks buanyaaak

  9. mbak mhon pencerahannya nih…

    saya punya rumah dengan lb/lt : 36/150 (dinding Batako)
    begini, ini rumah saya beli awal tahun kemaren…rumah ini merupakan bangunan yang udah lumayan tua sekitar 20 tahunan….terdapat kerusakan2 seperti:
    – Atap genteng yang udah pada retak(tidak semua), sehingga bocor.
    – plafon yang sudah tua, yang sudah rapuh karena kena bocoran air,
    – Dinding yang lapisan semennya sudah mengelupas dan runtuh,
    – instalasi listrik yang berantakan (di Atas Plafon),tapi masih bisa digunakan.

    yang saya tanyakan,
    – perlukah say mengganti smua genting (atap) dengan genting(atap) yang baru secara keseluruhan? atau mengganti bagian atap yang rusak aja (kemarin saya mencoba naik atap gentingnya pada retak, jadi rada takut jika saya naik untuk mengganti akan merusak genting yang lain).
    – menurut mbak, plafon yang baik dari bahan apa yah….?
    – mana yang lebih dulu memperbaiki dinding terlebih dahulu atau memperbaiki instalasi listrik?
    untuk tipe 36 kira2 berapa unit genting yang saya perlukan?

    maaf jika pertanyaannya masih terlalu mentah…..

Tinggalkan Balasan

%d blogger menyukai ini: